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交易管理问答--业务咨询电话:3101022、3105110

信息来源: 发布时间:2015/12/11 0:00:00 阅读数:

为规范房屋登记行为,维护房屋交易安全,保护群众合法权益,更好地服务群众,漯河市房屋产权交易管理处编写了房屋登记知识百问百答,希望能对广大群众有所帮助。

业务咨询电话:3101022、3105110。

1.什么是房屋登记?

答:房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。 

2.及时办理房屋登记有什么好处?

答:房屋登记依申请进行,不属于强制性登记,但不登记其产权不受法律保护。因为我国实行房屋权属登记制度。登记是房屋权利的取得、设定、变更及丧失的法定依据。购房合同、购房款收据都不能作为获得房屋产权的凭证,只有进行房屋登记,房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载后,房屋产权才受法律保护。

3.去哪里办理房屋登记?

答:房屋登记采用属地管辖原则。根据《物权法》和《房屋登记办法》的规定,我市市辖区范围内房屋(包括源汇区、郾城区、召陵区、经济技术开发区)的法定登记机构是漯河市房屋产权交易管理处,办证窗口设在市行政服务中心三楼大厅。

4.怎么办理房屋登记?

答:办理房屋登记,一般依照下列程序进行:申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。房屋登记机构认为有必要时,可以就登记事项进行公告。

申请人提交登记申请时,同时应当提交当事人身份证明、能证明房屋权属来源的登记材料(要求原件。不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件)。

5.什么是房屋所有权?

答:房屋所有权,通常就是我们老百姓所说的房屋产权,是房屋所有人对其房屋享有占有、使用、收益和处分并排除他人非法干涉的权利。占有、使用、收益和处分这四个方面的手段和措施是所有权的四个权能,它们构成完整所有权的必要组成部分。有任何一方面被限制,它的权利都是不完整的,如被依法查封的房子,权利人就不能擅自处分了。

6.办理房产证的费用是不是很高?

答:办理房产证的费用很高是一种误解,其焦点就在于群众将应向国家缴纳的各种税(由地税部门征收)误认为是房管部门征收的办证费用。

以家庭首次购买一套100平方售价为23万元的商品住房办证为例,房管部门办证费用仅为196元(登记费每套60元、测绘费每平方1.36元),而需缴纳契税4600元。

再以一套100平方售价为23万元的二手住房(5年内)办证为例, 房管部门办证费用为680元(登记费每套60元、手续费每平方米6元,配图费每套20元)。购房人属首次购房的,各种税合计为19780元(契税4600元、营业税及附加税12880元、个人所得税2300元),购房人属非首次购房的,各种税合计为24380元(契税9200元,其余同上)。

相关涉税问题请具体咨询地税部门。

7.房屋初始登记需要提交哪些要件资料,缴纳哪些费用?

答:要件资料:1、登记申请表;2、建设用地使用权证明(土地使用权证);3、建设工程规划许可证;4、施工许可证;5、房屋竣工验收备案表(或房屋安全鉴定书);6、测绘报告;7、申请人身份证明;8、其他有关证明材料。

费用:登记费:住房60元/件,经济适用住房30元/件;非住房400元/件。

8.集体土地上的村民住宅申请房屋登记的,需提交哪些资料?

答:需提交1、登记申请表;2、申请人身份证明;3、集体土地使用权证书;4、建设工程规划许可证; 5、房屋安全鉴定书(三层及其以上);6、房屋测绘报告;7、申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。

办理集体土地上的房屋登记,登记机关应在房屋所在地集体经济组织内(本村内)进行公告,公告无异议或异议不成立的方可办理。

9.集体土地范围内的村民住房可否买卖?

答:根据《房屋登记办法》有关规定,集体土地范围内的房屋可以附条件买卖,即买房人必须是属于房屋所在地农村集体经济组织成员(本村村民),法院判决或法定继承的除外。

10、集体土地上的房屋,可否办理继承手续?

答:对这一问题的疑问是来自于集体土地上的住宅不能随意转让。宅基地使用权由于其特殊性,属于无偿取得,与人身权有密切的联系。按我国《继承法》规定:遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。坐落在集体土地上的房屋被作为遗产继承时,无论继承人是村民抑或城市居民,只要是被继承人死亡时遗留的个人合法财产,就应在可继承的遗产之列。

对农村村民住房所有权转移登记,《房屋登记办法》在规定受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的限制条件时,也加上了“除法律、法规另有规定外“。因此,登记机构可以为其办理继承手续。 

11、父母在集体土地上所建的房屋能否过户到非集体经济组织成员的子女名下?

答:集体土地上村民住房申请转移登记除了双方同意外,还必须提交“农村集体经济组织同意转移的证明材料“,同时规定受让人应属于房屋所在地农村集体经济组织成员(房屋继承或法院的法律文书所确定的转移登记的除外)。因此,集体土地上房屋不能买卖给非集体经济组织成员,当然也包括子女。

 12、夫妻双方一方是农村集体经济组织成员,另一方是非农户口,其在村集体土地上建造的房屋能否登记为夫妻共有?应该如何办理?

答:在实践中,夫妻双方一方是农村集体经济组织成员,另一方是非农户口的情况非常多见。我国土地管理相关法律都规定了宅基地应按户为单位申请,一户只能有一份宅基地,因此,结婚后夫妻双方只能申请一份宅基地。至于能否将在村集体土地上建造的房屋登记为夫妻共有,按照《婚姻法》有关规定,即便非农户口的一方不享有宅基地使用权,其上所建造的房屋是婚姻关系存续期间双方共同建造的,如无特别约定,应当属于夫妻共有财产。对登记机构而言,可以登记为夫妻双方共有。办理时按集体土地上房屋初始登记的要求提交资料,另提供夫妻关系证明,由夫妻双方共同到登记机构申请。

13、集体土地上的房屋,能否设定抵押权?

答:房地产设定抵押权,是为了将来实现抵押权,从而保障债权实现。由于《物权法》、《担保法》均明文规定了宅基地使用权不得抵押,而我国房屋登记实行的是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则,集体土地也不应例外,故在宅基地上建设房屋的所有权也不能设定抵押。否则由于存在宅基地使用权禁止抵押的法律规定而使得房屋抵押权人无法实现房屋抵押权。

另外,《担保法》规定,除以下两种情况外,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押:(1)“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权”;(2)“以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押”。

由此可见,农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权;集体土地上的房屋,只有乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。

14.能不能以他人名义买房?

答:如果存有赠与的意思,直接以受赠人的名义买房是可以的。如果以他人的名义买房但没有赠与的意思,就容易出现纠纷,并因此遭受损失。

最典型的是购买有相关政策限制的房屋,人们常常通过亲戚、朋友的关系,借助他们的名义购买自己想买而不可以买的房屋,然后在登记机构只好以他人名义登记,取得房屋产权证书。此时一旦亲戚或朋友产生不良的企图,提出房屋就是自己购买的,只不过是暂时让购房者居住,并拿出房屋产权证书要求购房者搬出,这时真正的购房人将处于非常不利的位置。因为购房人必须要拿出证据来证明房屋就是自己买的,如果不能证明,就会面临房子被“抢走”的危险。由于这种购房行为根据法律规定属于以合法掩盖非法目的的无效民事行为,以他人名义购房者的权利很难得到法律保护。

15.哪些证件可以作为申请人申请房屋登记时的身份证明?是否包括户口簿?

答:境内自然人的身份证明为《居民身份证》,无《居民身份证》的可以为《户口簿》、《护照》、有效军人身份证件等(《军官证》、《文职干部证》、《士兵证》、《学员证》、《离休证》、《退休证》等)。

法人或其他组织的身份证明为《组织机构代码证》,没有《组织机构代码证》的,可以为《营业执照》《事业单位法人证书》《社会团体法人登记证书》等。

户口登记簿一般没有当事人的相片,因此,用它做身份证明时还应有户籍管理部门出具的贴有相片的证明佐证。

16、一个人购买一栋楼中两套以上房屋,可否作为一笔登记处理?

答:《房屋登记办法》第10条规定:“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。”国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

原则上一个房屋基本单元上建立一个登记簿,一个房屋登记对应一个房屋基本单元。因此购买一栋楼中两套以上房屋应当按套分别办理登记。不过房屋所有权人为了管理和处分的便利,可以将已经登记为一个单位的房屋分割为两个或者两个以上的登记单元,也可以将两个或者两个以上的登记单元合并为一个登记单位。故如果所有权人确有需要可以在办理转移登记后申请进行变更登记,将两套房屋合并为一笔登记。此一笔登记意思是将两套房屋登记在一个房产证上,而不是将两套房屋合并为一套房屋。

17、一栋原来是酒店的大楼,业主把它分割成若干间房子,并且对外出售,这些分割后的小房子能否办理房产证?

答:《房屋登记办法》规定了房屋应当按照基本单元进行登记的原则,房产作为一种特殊的物,对它的分割是有限度的,不能无限制地分割。具体地说就是房屋在分割后应当有明确的权属界限,并保证正常的使用功能。我们常见的单元式住宅,同一套房屋就无法再进行产权分割。

建房产字第019号文明确规定,对已建成的商业、办公或其他楼宇分割出售的,如有明确的权属范围和具体的权属界限,不同于搞变相集资的“一平方米”产权出售,应视为正常的房产交易。可以凭购房合同及其他有关文书办理产权登记手续,并在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映。因此,对这类分割出售的房屋,只要具有固定的界限和独立的使用价值,登记机构可以为其办理权属登记。

18、如何理解“善意取得”?是否为善意应由谁来认定?

答:善意取得,指受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无转移所有权的权利,但受让人是基于对登记依赖进行了交易,法律就推定其是善意的,就要对其取得的权利予以保护。椐此《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度,无处分权人将不动产或动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《物权法》和《房屋登记办法》虽然都强调了善意取得制度,但是否属于善意取得,不能由房屋登记机构简单地凭当事人提供的证据认定,而只能由法院来认定。

19、在什么情况下,当事人应当申请房屋所有权转移登记?

  答:发生下列情形之一的,当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记:(1)买卖;(2)互换;(3)赠与;(4)继承、受遗赠;(5)房屋分割、合并,导致所有权发生转移的;(6)以房屋出资入股;(7)法人或者其他组织分立、合并,导致房屋所有权发生转移的;(8)法律、法规规定的其他情形。

20.房屋转移登记需要提交哪些要件资料,缴纳哪些费用?

答:1、基础资料:买卖双方身份证明、房屋测绘成果报告、契税完税凭证、登记申请表。

2、其他有关证明材料:

(1)房屋所有权证或共有权证、房产买卖协议或合同(存量房转移时提交)。

(2)商品房(经济适用住房)买卖合同、购房发票、维修基金发票(商品房、经济适用住房转移时提交)。

(3)法院调解书、判决书、协助执行通知书或公证书、当事人离婚证明或结婚证明(夫妻析产时提交)。

(4)继承权公证书(房屋继承时提交)。

(5)拍卖成交确认书、交款票据、契税完税凭证、委托拍卖书(房屋拍卖时提交)。

(6)批准转改制的文件、资产明细表(企业转、改制时提交)。

费用:登记费:住房60元/件,经济适用住房30元/件;非住房400元/件。

转让手续费:新建商品住房3元/㎡,存量住房6元/㎡,新建保障性住房1.5元/㎡;新建非住房按成交价的0.3%收取,存量非住房按成交价的0.5%收取。因继承、遗赠、婚姻关系共有发生的住房转让免收手续费。

21.未成年人的房产如何办理登记或产权转移手续?

答:未成年人是可以买房的,也可以领取房屋所有权证书。只是在签订买房合同和办理房屋登记时应当由未成年人的法定监护人(一般为父母)代理,这种代理属于法定代理,并不需要委托或授权。在登记时,房屋所有权人为未成年人,而由其法定监护人作为代理人在登记文件上签字。

法定代理人可以代为购买房屋,但无权随意处分被监护人的房屋。如果在子女尚未成年时就要将其房屋出卖或是进行抵押,按《民法通则》的规定,法定监护人要在登记文件中声明系为未成年人的利益。因此,《房屋登记办法》规定:“因处分未成年人的房屋申请登记的”,除了应当提交证明监护人身份的材料以外,“还应当提供为未成年人利益的书面保证”。

22.小区内属于全体业主共有的房屋由谁申请登记?

答:针对某些开发商将本属于全体业主共有的房屋另行销售、抵押或者租赁的行为,《房屋登记办法》第31条规定:“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记薄上予以记载,不颁发房屋权属证书”。根据这一规定,开发商在办理预售手续时,就必须将属于全体业主共有的房屋予以明确,并且在购房合同中注明。登记部门依据预售许可证和购房合同的约定进行登记,登记后其产权属全体业主所有,开发商无权处置。

23.房产交易后,当事人没有及时办理房屋所有权转移登记手续,出现卖方下落不明,买方是否可以单方面凭合同办理登记?

答:《房屋登记办法》规定房屋登记应当由有关当事人双方共同申请。卖方是房产转让当事人之一,现下落不明,无法到登记机构办理有关手续。由于无法做到双方共同申请,登记机构也无从判断该房屋买卖合同的真实性和合法性。在这种情况下,买方不能单凭房屋买卖合同申请房屋所有权转移登记。所以在此提醒广大市民,购房后一定及时办理过户手续,免得以后产生许多不必要的麻烦。

24.协议离婚的,根据离婚协议取得房屋产权的一方可否单方申请转移登记?如果另一方不予配合怎么办呢?

答:不可以。根据《房屋登记办法》规定,夫妻协议离婚,双方签订的协议不具备单方申请登记的条件。如果双方不共同申请,登记机构无法完整了解当事人的真实意思,登记结果的正确性也就无法保证,从而影响登记的公信力。因此,应当由夫妻双方持离婚证件及协议书共同提出申请。如果另一方不配合取得房屋权利的一方,则需由依据离婚协议取得房屋权利的一方向房屋所在地人民法院起诉,要求另一方履行协助办理房屋转移登记的义务。

25. 房屋权属证书遗失(补证)登记需要提交哪些要件资料,缴纳哪些费用?

答:要件资料:1、房屋权属证书遗失补证申明报纸;

2、当事人身份证明;3、房屋测绘报告;4、登记申请表;5、其他有关证明材料。

费用:工本费:10元/本。

26.遗失补证是不是重新进行登记?

答:补发权属证书并不是重新登记。登记机构在核准某一登记事项并记载于登记簿时,该项登记即告成立,并不会因当事人遗失权属证书而使登记无效,登记机构补发的仅是权属证书。

27.如何办理遗失补证?

答:房屋权属证书、登记证明遗失的,权利人应持身份证明到登记机关开具权属已登记证明,持该证明在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明,然后持身份证明、报载声明到房屋登记机构申请补发。登记机构予以补发的,应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。

28.有了登记簿,是否还需要在报纸上刊登遗失声明?

答:需要。《房屋登记办法》对遗失补证的情况作了详细的程序规定,申请人和登记机构都应该遵循这一规定。申请人申请遗失补证时刊登遗失声明的作用在于使权利相关人能够通过更加便捷的方式获知房屋登记权利的变化状况,房屋所有权证是登记机构颁发的有效权属证书,遗失声明可以使其失去有效性,避免房屋所有权证被他人以不正当的方式利用。

29.婚前个人购买的房产,已经办理了房屋登记,婚后夫妻共同还贷,属于夫妻共有财产吗?

答:如果个人婚前购买了房产,并办理了房屋登记,则物权转移已经完成,买房一方已在婚前取得了房屋所有权,属于个人所有财产。配偶在婚后以共同归还贷款为由,而要求改作共有房产登记的,如果双方意见一致,登记机构可以为其办理。但这是双方按《婚姻法》第十九条规定所作的约定,而并非因为是双方共同还贷而承认其为共有财产。如买房一方不同意,这一申请就无法提出,登记机构当然无法为其办理。倘若日后夫妻反目,配偶并不能因为在婚后共同归还购房贷款,要求作为共有人分割房产;而只能提出债的请求,即要求归还支付的款项及其对应的财产增值部分。

30.两人共同购买的房产登记在一方名下,一方取得了产权后才办理的婚姻登记,属于夫妻共有财产吗?

答:两人共同购买了房产,将房产登记在一方名下后才办理婚姻登记的情形下,如果婚后夫妻约定归双方共同所有而申请房屋权属登记的,应当按照房屋产权转移登记办理,由夫妻双方共同申请。申请登记所需提交的材料中应当包括房屋归双方共同所有的约定。为了避免这一麻烦,建议夫妻双方在婚前共同出资购房的情况下,最好在办理房屋登记时申请登记为两人共有,就避免了婚后再进行转移登记的麻烦。

31.夫妻双方购买的房屋,合同与发票上都只写了一个人的名字,但进行产权登记时,要求办理为夫妻双方共有房产,这种情况房屋能否登记为夫妻双方共有?

答:可以。《婚姻法》规定了夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻共同所有,《物权法》和《房屋登记办法》中都规定了登记机构在查验申请登记材料时应当就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示,申请登记房屋是否为共有房屋等询问申请人,并且要求申请人对询问结果进行签字确认。如果申请人要求登记为夫妻共有房产的,并通过询问或者其他书面形式表达了双方要求将所购房屋登记为夫妻共有的意思,即便合同、发票上只有一方的名字,也应当按照夫妻共有房产办理登记。

32.以单方名义登记的夫妻共同房产在转移、抵押时,是否要求夫妻双方都到场签字?

答:以单方名义登记的夫妻共有房产,在办理转移、抵押等涉及权利处分的登记时,登记机构首先应当询问申请人是否存在共有人(包括隐性共有人),如果申请人回答有,则要求共有人到场签字。如果登记机构履行了询问义务而申请人隐瞒共有情况将房产进行处分的,则第三人基于对登记簿的信赖而进行房屋登记,其取得的房屋权利或房屋他项权利受法律保护。登记簿未记载权利的一方不能以其享有共有权为由主张登记簿上记载的权利人所作出的处分行为无效。而对于实际共有人因此受到的损失,只能通过其他法律途径要求处分人承担相应的赔偿责任。为了减少不必要的麻烦,夫妻购买房屋后应当共同申请登记,同时对于房屋是否属于共有财产作出明确的约定。

33.某一房屋已登记为夫妻共同财产,但又申请改为属一方所有的房产,是否可以?

答:在日常工作中,经常会遇到一些原来已由夫妻双方共同登记的夫妻共有房产,当事人又要求重新登记为一方单独所有。这对于一般的家庭来说,本来是没有必要的。但是,只要双方是自愿的,这样做并不违反法律规定。所以,登记机构可以予以办理房屋所有权转移登记。夫妻双方持身份证明和约定文书、房产证到登记机构办理即可。

34.原约定为夫妻一方个人所有的房屋,夫妻双方是否可以不经公证自行约定该房屋为夫妻共有?

答:根据《婚姻法》规定,夫妻之间的财产可以自行约定,这个约定对夫妻双方都具有约束力,而不需要再进行公证来证明其约定的效力。

申请人将原约定为夫妻一方个人所有的房屋,申请为夫妻共有的,根据《房屋登记办法》关于房屋所有权转移登记的规定,夫妻双方持身份证明和约定文书、房产证共同到登记机构办理即可。

同理,夫妻双方共有的房屋所有权约定为归单方所有的情形,也不必进行公证。对于这种登记,只需要夫妻双方共同到场申请,以书面方式明确表示房屋产权归属其中一方,登记机构据此予以登记即可。

35.离婚协议中未提及的房产,可否由一方单独转让? 

答:离婚协议中未提及的房产,如果原属于夫妻共有财产,虽然当事人双方夫妻关系已经解除,仍然是双方的共有财产。产权人一方转让时登记机构应当征求另一方书面表示同意转让后才能受理,并要求共有人在相关的登记文件上签字。 

36.对房价进行评估,是办理房屋登记的必经程序吗? 

答:《物权法》规定,登记机构不得要求对不动产进行评估。因此,对房价进行评估,不是办理房屋登记的必经程序。现在在办理房屋所有权转移登记或抵押权登记时,也对房地产价格进行评估,这主要是税务机关征收税费和金融机构核查价值的需要,用以杜绝少数人对房价作不实的申报,并不是房屋机构的要求。

37.当事人提出登记申请后,是否可以撤回申请?需提交什么资料? 

答:当事人向房屋登记机构提出登记申请以后,由于某种原因,申请人提出要求撤回登记申请,只要登记机构尚未将申请的登记事项记载于登记簿就可以撤回。因为登记事项一经记载于登记簿,就已经完成物权公示,登记机构未经合法程序不能再对登记簿的记载进行更改。

申请人应当采用书面形式撤回申请,其中需要明确表示撤回申请的意思,但无需陈述撤回申请的理由。在共同申请场合,应当由双方共同向登记机构出具撤回申请请求书;在代理申请场合,应当由代理人向登记机构出具申请人撤回申请的授权文书。如果撤回申请的表示不符合上述形式要求,视为申请没有撤回,登记机构仍然可以完成登记。

申请人申请撤回申请的,应当由原申请人向登记机构提出申请并提交下列文件:(一)撤回申请书;(二)身份证明;(三)原登记申请的受理通知书。

38.是否所有的房屋登记一律要到实地查看? 

答:《物权法》规定,申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。按这一规定,是否要到实地查看,由登记机构来决定,并不是要对所有的登记申请一律到现场查看。

《房屋登记办法》对需要到实地查看的几种情形作了规定,即:房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记以及法律、法规规定的需要到实地查看的其他房屋登记。

登记的情况千差万别,为尽量减少登记的差错,保障产权人的权益,只要登记机构认为是需要的,都可以到实地进行查看。

39.权利人委托他人办理房屋登记,委托书是否一定要公证?  

答:《房屋登记办法》规定:“委托代理人申请房屋登记的,代理人应当提交授权委托书和身份证明”。除了对境外申请人委托代理人申请房屋登记以外,并未要求委托书一定要公证。但对于涉及房屋所有权处分的登记,委托书的真实性就显得十分重要。委托书如系伪造,就易于损害当事人的权益。因此,在以往实际发生的一些行政纠纷中,当事人称委托书系伪造的占了一定的比例。

除了进行公证或是找当事人核对以外,登记机构无从证实委托的真实性,如果能找到当事人核对,又无须委托,而可以由当事人直接在登记文件上签字了。

因此,在目前状况下,并非所有的委托书都要进行公证,但对涉及房屋所有权处分的登记,若原房屋所有权人委托代理的,需要求当事人对该项委托书进行公证。

40.购房合同签订以后,办理房屋登记有无时效的限制? 

答:房屋登记中不存在时效问题,《房屋登记办法》并不强制当事人申请,在办法中只规定了登记机构办理登记的期限,而没有规定当事人申请的时限,不再存在逾期申请的问题。

只是当事人签订购房合同以后,双方产生的是一种债权。及时地申请房屋登记,使这一权利由债权上升为物权,就能有效地保护自己的房产权利。如果迁延日久,就容易产生纠纷。

41.购买商品房应查验哪些资料?

答:购买商品现房时重点查验五证,应主动查验开发商是否具备国有土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料。

购买预售商品房的,还应查验开发商是否取得了商品房预售许可证。

只有以上证件齐全,购买者的合法权益才能得以保障,避免买到黑房子和“小产权房”。也只有以上证件齐全,才能保障购房者如期顺利拿到房产证。

42.购买商品房后,买方死亡,但已经签订了合同且缴纳了房款,应如何办证?

答:购买商品房后,已经签订了合同且缴纳了房款,可以认为其购买房屋的合同关系已经成立,双方之间可以确立债权债务关系,确定预售合同中的买受人是享有债权这一期权的。当买受人死亡,这一债权由继承人继承,办理继承公证后,由继承人申请办理房屋登记,直接登记在继承人名下。

43、某人建房有合法的建房批准手续,但是未领取房屋权属证书,建房人死亡后,该房屋可否继承?是否要先以被继承人的名义办理初始登记?登记机构应如何办理?

答:我国《继承法》规定:遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,其中包括公民的房屋。

有合法的建房手续,所建的房屋尽管没有进行房屋登记,但按《物权法》的规定:属于不登记就取得的所有权,仍是合法的财产,仍然是可以继承的,只是这一房屋在处分时要先履行登记手续。但建房人死亡后,登记机构就无法为其登记。因为被继承人一旦死亡,一是被继承人无法提出登记申请;二是被继承人死亡后,作为所有权的权利主体就告灭失,原所有人的所有权也不复存在。

继承人可以凭相关的建房手续办理继承遗产公证,再向登记机构申请登记在继承人名下。

44.父母是否可以直接增加没有出资的子女为房屋产权共有人?

答:不可以。根据相关法律规定,财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有包括按份共有和共同共有两种形式。按份共有,指数人按应有份额对共有物共同享有权利和分担义务的共有。共同共有是指两个或两个以上的民事主体,根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有以共同关系的存在为前提,在共同共有关系存续期间内,共有财产不分份额,各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。

如果父母和子女没有财产上的共同关系,则父母不能直接增加没有出资的子女为房屋产权共有人,而只能以赠与的形式将子女增加为产权共有人。

45、当事人申请登记时,约定为一方占99%,另一方占1%,登记机构是否可以受理?

答:登记机构的职责是为当事人将可以登记的房屋权利记载于登记簿,帮助权利人完成物权公示。按份共有人如何约定各自的份额,由当事人自己决定。最高人民法院《民通意见》第九十条规定:“在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理。”

因此,只要当事人意见一致,登记机构可以受理登记。

46.当事人的房屋产权纠纷经人民法院调解后,获得房屋所有权的一方能否凭生效的调解书直接向登记机构申请登记?如果是在民政部门办理的调解呢?

答:《房屋登记办法》规定了共同申请的原则,但同时规定“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利”可以由当事人单方申请。这是因为《物权法》规定因法院法律文件取得不动产物权的一方,在进行登记前即已取得物权。只是在处分该房屋所有权时,需要先办理登记手续,否则不发生物权效力。

当事人在民政部门签订的协议是民间协议,不具有强制力,无法向法院申请执行,不属于《房屋登记办法》规定的可以单方申请的范围。因而,当事人在民政部门办理的协议离婚手续,如果涉及房屋所有权变动的,任何一方都不能单方来办理房屋所有权转移登记。如果当事人对协议内容反悔的,可通过诉讼程序解决。

47房屋注销登记需要提交哪些要件资料,缴纳哪些费用?

答:1、基础资料:登记申请表、证明房屋权利消灭的材料、申请人身份证明。

2、其他有关证明、材料:

(1)房屋所有权证(所有权注销时提交)。

(2)房屋他项权证书、银行抵押注销申请表(抵押权注销时提交)。

(3)在建工程抵押权登记证明、银行抵押注销申请表(在建工程抵押权注销时提交)。

(4)地役权登记证明,证明地役权发生消灭的材料(地役权注销时提交)。

(5)预告登记证明(预告登记注销时提交)。

费用:不收费。

48、在什么情况下,所有权人应当申请房屋所有权注销登记?

答:经依法登记的房屋发生下列情形之一的,房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记:(1)房屋灭失的;(2)放弃所有权的;(3)法律、法规规定的其他情形。

 49、在什么情况下,权利人应当申请抵押权注销登记?

  答:经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的,权利人应当申请抵押权注销登记:(1)主债权消灭;(2)抵押权已经实现;(3)抵押权人放弃抵押权;(4)法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。

50.什么是房屋所有权消灭? 

答:所谓所有权消灭,包括两个方面的含义:一、因房屋灭失而导致的所有权灭失,指房屋因为倒塌或者被拆除而在物理形态上消灭。房屋作为登记的客体,是登记的前提和基础,一旦客体不复存在,房屋所有权也失去了依存的基础。房屋灭失后房屋上所设立的各种物权也随之消灭。二、放弃所有权。这是指房屋所有权人对所有权的抛弃

51.房屋所有权证遗失,但该证所列房屋已拆除,是否要在补证后再注销登记? 

答:房屋被拆除以后,作为房屋所有权的客体灭失,该房屋所有权也不复存在。因《房屋登记办法》规定了经登记的房屋所有权消灭后,原权利人未申请注销登记的,房屋登记机构可以依据相应的文件办理注销登记。因此,不需要在补证以后再办理注销登记,可将原房屋所有权证直接公告作废。

52.什么是房地产抵押? 

答:房地产抵押是指,为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移对房地产的占有,将该房地产抵押给债权人,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,债权人有权就该房地产优先受偿。这里的债务人或者第三人就是抵押人,债权人就是抵押权人,提供担保的房地产为抵押财产。

53.房地产抵押有哪些种类?

答:房地产抵押以抵押的标的物来区分,可分为房屋抵押、在建工程抵押和房屋期权抵押;按担保的债权是否特定来区分,还可以分出最高额抵押和一般抵押。

54.房屋抵押登记需要提交哪些要件资料,缴纳哪些费用?

答:1、基础资料:房地产抵押合同、主债权合同、当事人身份证明、营业执照、法人代表证明、授权委托书(企业或其他单位)、登记申请表。

2、其它有关证明、材料:

(1)房屋所有权证(现房抵押时提交)。

(2) 土地使用权证、建设工程规划许可证、预测绘报告、(在建工程抵押时提交)。

 (3)最高额抵押合同、一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料(最高额抵押权设立时提交)。

(4)房屋他项权证书、最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料(最高额抵押权确定时提交)。

(5)已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料、抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料(非最高额抵押转入最高额抵押时提交)。

单位房还需提交上级主管部门或董事会、股东大会、职代会同意抵押证明

费用:登记费:住房60元/件,经济适用住房30元/件;非住房400元/件。

抵押手续费:非住房按抵押额的0.08%收取,住房抵押免收手续费。

55.房地产抵押权有哪些效力? 

答:抵押权是担保物权的一种,担保物权是以担保债的履行为目的,在债务人或第三人的所有物或者权利上所设定的限制物权。房地产抵押权有以下效力:

(1)优先受偿的效力。房地产抵押以后,债务人如果不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。

(2)追及的效力。房地产抵押以后,抵押人并未丧失法律上的处分权,只是受到一定的限制。追及效力是指抵押人将已抵押的房地产转让与他人时,抵押权人可以追及抵押物而行使其权利,如抵押物依法被继承或者赠与的,抵押权不受影响。

(3)物上请求权。抵押权人对抵押的房地产享有物上请求权。即包括抵押人在内,无论谁非法侵害抵押物,抵押权人都可以以权利人的名义独立请求法律保护。

56.经济适用住房能否设定抵押权? 

答:经济适用住房是由政府给予一定的政策优惠而建造,供中、低收入家庭购买的住宅。如不能设定抵押,很多购房者就无从贷款购买。《城市房地产抵押管理办法》规定:“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。”因此,经济适用房可以设定抵押权。日后如果抵押权人行使抵押权时,如属划拨土地,则按《城市房地产管理法》的规定,应当从依法拍卖该房地产所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

57.以未成年名义购买的商品房或者未成年人与父母共有的房屋可否设定抵押? 

答:未成年人买房在签订买房合同和办理产权登记时应当由未成年人的法定监护人(一般为父母)代理,由其法定监护人作为代理人在登记文件上签字,房屋所有权人为未成年人。

但是在办理处分未成年人房屋权利或者在房屋权利上设定负担时,这类房屋就与一般的房屋登记情况有所不同。按我国《民法通则》的规定,除为被监护人利益外,监护人不得处理被监护人的财产。《房屋登记办法》因此规定:因处分未成年人房屋申请登记的,应当提供为未成年人利益的书面保证。因而,这类问题解决方法是由监护人书面声明或承诺是为未成年人的利益后,才能予以登记。

由于以房地产作抵押也是对房地产的一种处分,未成年人与父母共有的房屋也可以采用上述方式设定抵押

58、私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押? 

答:私立学校、幼儿园、医院和公办学校、幼儿园、医院,只是投资渠道上的不同,其公益属性是一样的。私立学校、幼儿园、医院中的教育设施、医疗卫生设施也属于社会公益设施,按照《物权法》第一百八十四条规定,不得抵押

 59.房屋已出卖,但还没有办理转移登记,其后原产权人又将房屋向银行抵押,在行使抵押权时应如何处理? 

答:根据法律规定,房屋所有权转移以房屋登记为准,房屋买卖记载于登记簿后,才产生物权转移效力。还没有办理房屋所有权转移登记时,房屋买卖双方仍然是一种债的关系,房屋所有权仍为卖方所有,卖方将房屋抵押,其主观上已是恶意欺诈行为。但是作为抵押权人,因买卖双方均未到登记机构办理房屋所有权转移登记手续,亦即未向社会公示,该项房屋所有权转移不具有物权效力,抵押权人则属于善意第三人。其按合法的程序登记的抵押权应当有效,而买房一方只能向卖方要求赔偿。

60、设有抵押权的房产,在抵押期间,人民法院对该房产进行查封后,登记机构要否通知抵押权人?

答:对已设有抵押权的房产,人民法院仍可以对该房产进行查封。至于登记机构是否要将法院对该房屋进行查封的情况告知抵押权人的问题,现行的法律和最高人民法院的司法解释均没有这一要求。

最高人民法院曾建议登记机构将被人民法院查封的房产,通过适当的方式进行公告。但这种公告是为了避免不知情的第三人购买这一房产(登记簿制度建立以后,登记簿已起到了公示作用),而不是为了告知抵押权人。如果登记机构出于服务的目的,也可告知抵押权人,但不对此一告知行为承担义务。

 

61.某人购买了尚未竣工的商品房,并付清了房款。为防止意外,购房人要求开发企业将自己预购的房屋作为在建工程抵押给自己,能不能办理?

答:在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,而为偿还贷款进行的担保。即只能为取得在建工程继续建造资金的贷款作担保,而不能为其他性质的债权进行担保。 

购房人要求开发企业将自己预购的房屋作为在建工程抵押给自己,其目的是担保他和开发企业所签订的合同得以顺利履行。因此,即使开发企业同意,并签订了抵押合同,根据《城市房地产抵押管理办法》的规定,登记机构也不能为其办理登记。

买房人签订了商品房买卖合同以后,可以到登记机构办理预购商品房预告登记。预告登记的权利虽是请求权,但一经预告登记,就限制了出售方处分的权利,预购人就可以有效地保护自己的权益。

62.有限责任公司以其名下房产设定抵押的,是否需要其三分之二以上的股东共同到登记机构申请登记?

答:按我国《公司法》,公司是企业法人,有独立的法人财产,享有法人财产权。有限责任公司以其名义登记的房产属于法人财产。有限责任公司股东虽然以其出资额为限对公司承担责任,但并不属于企业法人财产的共有人。因此,对登记在有限责任公司名下的房产设定抵押的,无须要求一定数额的股东到登记机关申请登记。但是有限责任公司的股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理等权利。公司以其名下的房产设定抵押的,依照公司章程的规定,由董事会或者股东会、股东大会决议,经股东会议或董事会通过后才能办理抵押登记。对登记机关而言,无须审查该公司所召开的股东会会议或者董事会会议的实质内容和程序是否合法,而只需要由该公司提供股东会和董事会对此事项的书面决议即可。

63.房屋预告登记需要提交哪些要件资料,缴纳哪些费用?

答:1、基础资料:登记申请书、申请人双方身份证明、当事人关于预告登记的约定。

2、其他有关证明材料:

(1)商品房预售合同备案证、商品房预售合同、购房票据(预购商品房预告登记时提交)。

(2)抵押合同、主债权合同、预购商品房预告登记证明、购房票据、维修资金票据、契税完税证(预购商品房抵押权预告登记时提交)。

(3)转让合同、房屋所有权证书(房屋所有权转移预告登记时提交)。

(4)抵押合同、主债权合同、房屋所有权证书或者房屋所有权转移登记的预告证明(房屋抵押权预告登记时提交)。

费用:登记费:住房60元/件,经济适用住房30元/件;非住房400元/件。

抵押手续费:非住房按抵押额的0.08%收取,住房抵押免收手续费。

64.预购商品房后不进行预告登记可以吗?

答:购买期房后,如果购房者交付全款,不用所购房屋办理预购贷款,可以不申请预告登记;如果需要用所购房屋办理预购贷款,则必须办理预告登记,因为根据相关规定,申请预购商品房抵押权预告登记应当提交预购商品房预告登记证明。

预购房屋后,进不进行预告登记,后果是不一样的。商品房预告登记是为保全以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记,在购房合同有效的前提下,预告登记在于使购房合同能产生对抗善意第三人的效力。这就是说,如果开发商或出售人在签订卖房合同后,又擅自将此房卖给别人时,早先购房者可用预告登记对抗开发商的转让行为,可以按法律规定请求法院裁定其新的转让行为无效。这就有效遏制了“一房数卖”行为,保护购房者合法利益。

 65.预购商品房后如何申请预告登记? 

   答:买房人预购期房后,为有效保护自己利益,申请预购商品房预告登记,应提交下列材料:登记申请表、身份证明、已登记备案的商品房预售合同、当事人关于预告登记的约定(也可以在预购商品房合同条款中一并约定)。

预告登记由预售人、预购人共同申请,也可以由预购人根据约定单方申请。登记机构经受理、审核后,将预告登记事项记载于登记簿,并向房屋权利人发放房屋预告登记证明。

66.预告登记的有效期是多少?如期限届满,当事人未申请本登记,该预告登记是否自动失效? 

答:根据《物权法》和《房屋登记办法》的相关规定,预告登记并非一直有效。预告登记的失效有两种情况:一是“债权消灭”,二是“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的”。

根据规定,债权消灭预告登记自然失效,由当事人凭相关证明材料主动前来申请撤销,登记机构依据当事人提供的债权(合同)失效的证明文件(如双方当事人解除买卖合同或抵押合同的书面协议、法院或仲裁机构解除合同或者认定合同无效的生效判决、裁决等生效法律文书)注销房屋预告登记。

二是能登记而不登记的情形。自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。这样的规定是为了督促买卖双方在登记条件具备时及时办理登记,提高交易效率。如在期房买卖中“能够进行不动产登记”是指开发商已经办理了房屋的初始登记。

67.当事人能否就同一事项多次申请预告登记?

答:目前,法律法规并未就预告登记的次数进行限制。根据预告登记的立法基础,预告登记并不登记物权的归属,只是登记债权的优先请求权,而这种优先请求权当然可以根据当事人之间的约定一直存续下去,登记机构对此进行多次登记既不会影响到物权的归属问题,也不会对其他人的权利造成侵害。

所以,登记机构对于就同一事项多次申请预告登记的予以准许。因为现实中,在进行本登记的条件成就之后,当事人可能由于各种原因不能或者不愿意立即办理本登记,这时预告登记就可能因三个月期满而失效。如果双方当事人协商一致确定要继续预告登记的效果,那么双方当事人此时可以再进行预告登记,以保证最后本登记的进行。

68.购买现房如果因为合法原因暂时不能过户,如何申请预告登记? 

答:购买现房如果因为合法原因暂时不能过户,预告登记应当由预告登记权利人(一般为买方)和预告登记义务人(一般为卖方)共同向登记机构提出申请,应提交的主要登记文件是:登记申请书、申请人的身份证明、房屋买卖合同、卖方的房屋所有权证及双方关于预告登记的约定(也可以在房屋买卖合同条款中一并约定)。登记机构经受理、审核后,将预告登记事项记载于登记簿,并向房屋权利人发放房屋预告登记证明。

69.建立预告登记制度以后,是否还要办理商品房预售合同登记备案? 

答:预告登记是一种特殊的公示方法,预告登记的本质是使请求权具有类似于物权的效力,以限制预告登记义务人行使权利。预告登记和商品房预售合同登记备案从表面上看有类似之处,但实际上两者完全不同:

依据《物权法》,预告登记是为了保障预告登记权利人将来实现物权,是保护当事人权利的手段,应根据双方的约定,由双方自愿申请。办理了预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

商品房预售合同登记备案是政府行政机关的一项管理手段,目的是规范商品房预售活动,依据《城市房地产管理法》,商品房预售合同登记备案是房地产开发企业应尽的义务,由开发企业单方申请。是否办理商品房预售合同登记备案,对合同的效力没有影响。

所以预告登记制度和商品房预售登记备案制度同时并存。

70.预告登记是否应在商品房合同备案之后进行? 

答:根据《房屋登记办法》规定,把“已登记备案的商品房预售合同”作为预售商品房预告登记申请的必要文件,因此,必须要先经商品房预售合同登记备案才能申请预购商品房预告登记。

71.商品房预(销)售合同备案需要提交哪些要件资料,缴纳哪些费用?

答:要件资料:1、商品房预(销)售合同;2、不动产发票;3、申请人身份证明。

费用:不收费。

72.没有设定预购商品房预告登记,能否设定预购商品房抵押权预告登记(俗称按揭)? 

答:如果没有设定预购商品房预告登记,是不能设定预购商品房抵押权预告登记的。因为预告登记是物权登记,如果没有设定预购商品房预告登记,就不能保障将来取得该项物权。而预购商品房抵押权预告登记也是物权登记,在没有把握取得物权的情况下,设定预购商品房抵押权预告登记,显然是不合适的。

《房屋登记办法》规定:申请预购商品房抵押权预告登记,应当提交预购商品房预告登记证明。因此,只有办理了预购商品房预告登记以后,才能办理预购商品房抵押权预告登记。

73.现房买卖可以办理预告登记吗? 

答:可以。现房买卖一般直接办理转移登记,现房转让的预告登记比较少见。但是在生活实践中,当事人还是存在着这种需求的。

有的买卖双方签订房屋买卖协议后,由于买、卖双方的原因都有可能暂时不能或不愿办理房屋登记。如:卖方为了有一定的时间获取办理转移登记所需的证明文件,一时无法判定何时能办齐证明文件;或是买方一时无法筹集全部房款,卖方在取得全部房款前,不愿办理房屋登记。在这些情况下,买方为了保障能取得所有权,避免卖方反悔,就可以办理预告登记。

74.现房转移或抵押的预告登记能否单方申请? 

答:不能单方申请。《房屋登记办法》规定:“申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外。”因为基于法律行为而发生的房屋登记,如果当事人不共同申请,登记机构就无法了解当事人的真实意思,登记结果的正确性也就无法保证,从而影响登记的公信力。

这一道理同样适用于现房转移或抵押的预告登记,所以申请时必须共同申请,只有预购商品房的预告登记可以单方申请。

75.在什么情况下,权利人应当申请房屋所有权变更登记?

答:发生下列情形之一的,权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记:(1)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;(2)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的;(3)房屋面积增加或者减少的;(4)同一所有权人分割、合并房屋的;(5)法律、法规规定的其他情形。

76.房屋变更登记需要提交哪些要件资料,缴纳哪些费用?

答:1、基础资料:登记申请表、当事人身份证明。

2、其他有关证明材料:

(1)房屋所有权证书、证明所有权发生变更的材料(所有权变更登记时提交)。

(2)房屋他项权证书、抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议(现房抵押权变更登记时提交)。

(3)房屋他项权证书、最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料、最高额抵押权发生变更的证明材料(最高额抵押权变更登记时提交)。

(4)在建工程抵押登记证明,证明在建工程抵押权发生变更的材料(在建工程抵押权变更时提交)。

(5)地役权登记证明,证明地役权发生变更的材料(地役权变更时提交)。

费用:登记费:住房60元/件,经济适用住房30元/件;非住房400元/件。因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更分别为住房30元/件,非住房200元/件。

77、变更登记中的“权利人名称变更”怎么理解?

答:“权利人名称变更”包括了自然人姓名变更和法人、其他组织法定名称的变更两种情况。自然人姓名变更容易判断,登记机构可以通过公安机关的户籍证明以及身份证号码加以判断,而法人、其他人、其他组织法定名称的变更则可由工商登记部门出具名称变更的证明。

78.房屋更正登记、异议需要提交哪些要件资料,缴纳哪些费用?

答:要件资料:1、登记申请表;2、当事人的身份证明;3、证明房屋登记簿记载错误的材料;4、其他有关证明材料。

利害关系人申请更正登记的,还应当提供权利人同意更正的证明材料及房屋所有权证书、登记证明。

费用:登记费:住房60元/件,经济适用住房30元/件;非住房400元/件。

79.权利人、利害关系人如何办理更正登记? 

答:《房屋登记办法》规定,权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误,可以提交下列材料申请更正登记:登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记簿记载错误的材料。属利害关系人申请更正登记的,还应当提供权利人同意更正的证明材料。

对权利人、利害关系人提出的更正登记申请,如有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。对需要更正房屋权属证书内容的,由登记机构书面通知权利人换领房屋权属证书;如房屋登记簿记载无误的,则不予更正,并书面通知申请人。

80.依自己名义购买的房屋,可否能以房款为他人所交为由申请办理更正登记,将所有权人更正为交付房款的人? 

答:当事人认为登记簿记载的事项有错误(当然也包括真实权利归属与登记簿记载不一致的情况),提出更正登记申请的,除了要求原权利人同意更正登记外,还须提交证明登记簿记载错误的证明文件。

在实际工作中,真实权利归属与登记簿记载不一致的情况有时也会发生。如会有人以房款不是房屋权利人交付,而是自己交付为由申请房屋更正登记。房屋登记机构不能简单地凭申请人手中的交款凭证就办理更正登记。因为房屋权利人是否交付房款,属于民事法律行为,不是登记机构必须审查的内容,不能因房屋权利人未交付房款而认定原房屋登记是错误的。这种民事纠纷,应由法院判决,由法院认定谁是最终的房屋权利人,如申请人提交了明确房屋权利归属的已生效的法院判决书,这时登记机构就可以办理更正登记了。

81.什么是异议登记? 

答:异议登记由利害关系人提出。当利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误,而权利人不同意更正时,可以提出异议登记。

创设异议登记的目的,是为了使登记簿的该项登记暂时丧失证据的效力,防止登记簿上所记载的权利人(有可能不是真正的权利人)将房地产进行处分,让提出异议登记的当事人有一定的时间通过诉讼程序来解决问题。避免出现以后诉讼虽然获胜而房屋所有权已被转让或抵押的局面。

 82.异议登记的有效期是多少? 

答:当事人提出异议登记申请后,房屋登记机构在受理登记异议申请的当日,将异议事项记载于房屋登记簿以警示第三人。

异议登记作为一种临时性的措施,使原来已经记载于登记簿的权利处于不确定状态,其本身并不能解决权利归属的问题,如果长期维持这一状况,显然会对真正的权利人造成损害,因此,要给异议登记一定的有效期限。《物权法》规定:“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。”因此,在办理异议登记之后,申请人应当在15天内向法院起诉。否则登记簿记载的权利人无法申请处分登记,不仅不利于不动产的流转和交易,也会损害登记簿记载权利人的利益。

83.异议登记期间是否要停止相关业务的办理? 

答:是。异议登记是一种新的登记种类,公众对之并不是十分熟悉,根据异议登记的创设本意,可以得知,在异议登记期间,公众不能再信赖登记簿所记载的事项。因此,《房屋登记办法》规定了:“异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记,房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,第三人申请异议登记的,房屋登记机构应当中止办理原登记申请,并书面通知申请人。”实际上,在异议登记期间停止了相关业务的办理。《物权法》规定异议登记的期限为15天。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。

84、夫妻关系恶化,房产登记在其中一方名下,一方怀疑另一方可能要转移房产的,到登记机构要求不予办理另一方产权转移登记,登记机构应如何办理?

答:在现实中,这种情况并不少见。对于登记在夫妻一方名下而实为夫妻共有房屋,未登记的一方为保障自己的权益可以向登记机构提出更正登记,将登记簿上的房屋权利人更正为夫妻 双方。《物权法》第十九条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”如果夫妻关系已经恶化,则登记簿上记载的权利人一方不会主动配合另一方申请将房屋更正为夫妻共有,此时另一方可出具婚姻关系证明、房屋的来源证明等有效证件向登记机构申请异议登记。登记机构予以异议登记后,申请人在异议登记之日起十五日内不起拆,异议登记失效。所以申请人在申请异议登记后,应当及时向房屋所在地人民法院起诉。

85.人民法院要求强制转移产权的房屋,原产权人拒不交出房屋权属证书如何处理? 

答:人民法院在要求登记机构强制转移某一房屋产权时,即使原产权人不愿交出房屋权属证书,也可以直接按人民法院生效法律文书(判决书、裁定书和协助执行通知书)所确认的权利人办理房屋所有权转移登记。因为此时登记机构作出转移登记这一行政行为时,所依据的是人民法院的法律文书,而非按正常的房屋登记程序进行。

86.当事人对登记机构按法院的协助执行通知书实施的行政行为不服,是否可以提起行政诉讼? 

答:登记机构按照人民法院的协助执行通知书实施的行为,实质上是司法权的一种延续,不能按正常的登记程序和登记的必要收件来衡量这一行政行为是否合法。

最高人民法院在《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》(法释[2004]6号)中规定:“行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为,是行政机关必须履行的法定协助义务,不属于人民法院行政诉讼受案范围。但如果当事人认为行政机关在协助执行时扩大了范围或违法采取措施造成其损害,提起行政诉讼的,人民法院应当受理。”

87、因法院判决或裁定而发生的房屋所有权转移,是不是都要法院出具协助执行通知书?

答:强制转移产权主要是因当事人不自觉履行人民法院已经生效的法律文书(如判决书、调解书、裁定书)而采取的措施。当事人凭法院判决或裁定的法律文书以及所需的登记要件自愿申请房屋所有权转移登记的,不属此列,毋须法院出具协助执行通知书。只有在原产权人不愿意交出房屋权属证书、不愿意配合办理登记的前提下,法院才强制转移产权,这时登记机构可凭法院出具的裁定书和协助执行通知书办理房屋所有权转移登记。

88、被强制转移产权的房屋产权不清,应如何处理?

答:被执行房屋产权不清有不同的情况,一是房屋所有权人虽然未向登记机构申请登记,但司法机关能提供足以证明房屋为被执行人所有的证据。二是司法机关虽然未能提供有关证据,但经司法机关调查,认定是被执行人的财产。

无论属于哪种情况,登记机构都不对司法机关生效的法律文书进行审查,而应按协助执行通知书的要求办理。

如果登记机构有依据能证明该项协助执行通知书所要求转移的产权有错误,则可及时向人民法院提出建议,但不应当停止执行。

89.当事人以债务纠纷为由,要求登记机构限制某个房屋所有权的转移,登记机构是否受理? 

答:在登记机构的日常工作中,有时会遇到一些公民或是法人向登记机构提出要求,限制某个产权人对其房屋所有权的转移,其中大部分都是债务纠纷。对此,登记机构不予受理。

所有权的内容包括占有、使用、收益和处分的权利,对其中任何一种权利的侵犯,如限制他人对其房屋所有权的转移,都是对所有权的侵犯。当事人之间如果有债务纠纷,应当采用合法的方式来解决。如果确定需要限制某个房屋所有权人转移房屋所有权,应当向人民法院提出,由人民法院采取财产保全措施,如查封该房产。登记机构并不是司法机关,无权决定采取财产保全措施,如果因当事人错误申请财产保全导致对方损失,登记机构也无法要求申请人赔偿。因而,对于当事人以债务纠纷为由,要求登记机构限制某个房屋所有权的转移的申请,登记机构不予受理。

有些当事人并不是因经济纠纷,而是认为房屋登记有误而要求限制某个房屋所有权的转移。此时登记机构可告知其提出更正登记或是异议登记。 

90.如果房屋交易中买方已进行房屋登记,但尚未来领取权属证书,此时卖方反悔,登记机构能不能注销? 

答:这一问题牵涉到登记生效的问题,申请登记的房地产权利一经记载于登记簿,该项权利就具有物权效力,而不论申请人是否已领取权属证书,登记已经完成,房屋产权已经转移。按《房屋登记办法》规定,登记机构已不能自行启动注销登记的程序,登记机构如果要注销某一项登记,应有有效法律文书作为依据。

卖方反悔有多种原因,其理由是否能成立,这是房屋买卖双方当事人之间的民事纠纷。如果当事人的这一纠纷已进入诉讼程序,人民法院要求暂停发放该项权属证书的,登记机构可依据司法文书予以协助。